最近广州土拍市场又有新动作。11日，广州挂出6宗出让地块，包括广州开发区的两宗宅地，南沙灵山岛一宗商务地，以及海珠琶洲的三宗商务地，起拍总价接近34亿元，6宗地块统一于10月11日拍卖。一天后，增城挂出一块此前曾被中止拍卖的土地，位于永宁街长岗村，属于居住、商服用地，拍卖起始价为20.85亿元，该地块将于10月19日在网上竞价。

值得注意的是，根据官方公布的出让信息，多数地块均有不同程度的附加条件。其中广州开发区有地块要求企业“全自持”用以建设租赁住房。从4月底土拍新政实施以来，广州的土地出让资格限制显得越来越严格。

首现“全自持”宅地

根据公开信息，广州开发区的两宗地块均为宅地，其中YH-K2-4地块位于黄埔区禾丰路以北、新丰路以西，土地面积169572平方米，起拍楼面价为12604元/平方米，最高限价为25.63亿元。而KXC-K1-9地块同样是宅地，位于开泰大道以北、开达路以西，面积7030平平方米，折合楼面价7183元/平方米，最高限价约为2.20亿元。

YH-K2-4地块采用“限地价+竞自持+摇号”的竞拍方式，企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（即只能办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。同时，竞得人注册地址须在广州开发区、黄埔区。此外，地块内还要配建89350平方米村集体物业。

KXC-K1-9地块的竞拍方式同样包括“限地价”和“摇号”，但“竞自持”变成了“全自持”。地块竞得人注册地址同样须在广州开发区、黄埔区。同时，该地块用于建设工业企业员工租赁用房，租赁对象须经黄埔区人民政府审核同意，项目建成后必须整体确权并自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。这宗地块也是广州出让的首个“全自持”地块。

“全自持的出现，就看哪个房企愿意拿下这块地了”，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，“全自持”是否会受到房企欢迎尚不明确，地块的出现是对当前大力发展房屋租赁市场的一种响应。“应该会有企业参与竞拍，但受欢迎程度或许不及普通地块。”

地块出让条件限制加强成趋势

事实上，除了增城和广州开发区的几宗地块外，此次挂牌南沙、海珠地块也有不同的出让条件限制。特别是在自持方面，南沙灵山岛尖2017NJY-8地块要求自持比例在30%以上且至少5年，而海珠琶洲AH040112地块则要求项目建成后，受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积70%，自持物业必须整体确权，不得分割销售。

从地块出让信息不难看出，目前土拍条件限制加强，已经逐渐成为趋势。今年4月底，广州首次采用新的土地出让方式，土拍手段包括限制最高限价、竞自持比例、竞自持年限、摇号产生竞拍者等多种措施。土拍新政首次涉及的两宗地块均被万科拿下，其中白云区地块自持50%，黄埔区地块自持55%。

此后广州住宅土地出让基本都采取了“限地价+竞自持+摇号”的竞拍方式，今年7月，广州土拍市场出让多宗地块，最终全部底价成交。

“由于自持物业同样需要大量的开发成本，以目前的租金状况，回本的时间会更长”，邓浩志认为，未来房企对待自持物业究竟会如何做，仍然有待观察。